Die aktuelen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca (2025/2026)
Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, sollte neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten fest einkalkulieren. Je nach Immobilientyp und Kaufpreis kommen 8 bis 13 % des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten hinzu. Der entscheidende Unterschied: Ob es sich um eine Neubau- oder eine Gebrauchtimmobilie handelt, bestimmt maßgeblich, welche Steuern anfallen.
🏗️ Neubau-Immobilie
Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger fallen folgende Steuern an:
Mehrwertsteuer (IVA) — 10 %Die IVA beträgt für Wohnimmobilien 10 % des Kaufpreises, für Gewerbeimmobilien und Grundstücke 21 %.
Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados / AJD) — 1,5 %Zusätzlich zur IVA fällt die Stempelsteuer in Höhe von 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises an. Sie wird nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig.
Beispiel Neubau 400.000 €:IVA 10 % = 40.000 € + AJD 1,5 % = 6.000 € → Steuerbelastung: 46.000 €
🏡 Gebrauchtimmobilie (Bestandsimmobilie)
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie entfällt die IVA — stattdessen gilt die gestaffelte Grunderwerbsteuer:
Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales / ITP)
Die Balearen haben einen der höchsten gestaffelten ITP-Sätze Spaniens:
| Kaufpreisanteil | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 400.000 € | 8 % |
| 400.001 € – 600.000 € | 9 % |
| 600.001 € – 1.000.000 € | 10 % |
| Über 1.000.000 € | 11,5 % |
Beispiel Gebrauchtimmobilie 600.000 €:400.000 € × 8 % = 32.000 €200.000 € × 9 % = 18.000 €ITP gesamt: 50.000 € (≈ 8,3 % des Kaufpreises)
📋 Kosten die in beiden Fällen anfallen
Notarkosten — ca. 600 € bis 2.000 €Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt. Sie beinhalten die Beurkundung des Kaufvertrags.
Grundbucheintragung — ca. 300 € bis 1.200 €Nach der Beurkundung muss die Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hängen ebenfalls vom Kaufpreis ab.
Gestoria — ca. 300 € bis 600 €Die Gestoria übernimmt den administrativen Verkehr mit dem Grundbuchamt, der Bank und den Steuerbehörden.
Anwalt (empfohlen) — 0,5 % bis 1 % des KaufpreisesAuch wenn gesetzlich nicht verpflichtend, ist die Einschaltung eines spanischen Anwalts (Abogado) dringend zu empfehlen — insbesondere für ausländische Käufer, zur Prüfung der Lastenfreiheit und aller relevanten Dokumente.
📊 Gesamtübersicht auf einen Blick
| Neubau | Gebraucht | |
|---|---|---|
| Hauptsteuer | IVA 10 % | ITP 8–11,5 % (gestaffelt) |
| Stempelsteuer | AJD 1,5 % | entfällt (außer bei Hypothek) |
| Notar | 600 – 2.000 € | 600 – 2.000 € |
| Grundbuch | 300 – 1.200 € | 300 – 1.200 € |
| Gestoria | 300 – 600 € | 300 – 600 € |
| Anwalt | 0,5 – 1 % | 0,5 – 1 % |
| Gesamt ca. | 11,5 – 12,5 % | 9 – 13 % |
💡 Fazit
Die Kaufnebenkosten auf Mallorca sind im europäischen Vergleich hoch — sollten aber von Anfang an fest ins Budget eingeplant werden. Als Faustregel gilt: mindestens 10–12 % des Kaufpreises zusätzlich einrechnen. Da die ITP progressiv gestaffelt ist, steigt die Steuerbelastung bei teureren Gebrauchtimmobilien überproportional. Ein erfahrener Anwalt und eine gute Gestoria sind dabei keine optionalen Extras, sondern unverzichtbare Partner beim Immobilienkauf auf Mallorca.
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